Как правильно вложить деньги в недвижимость: ипотека, инвестиции в квартиру

Автор: Полина РЫЖИКОВА
Как вложить деньги в недвижимость: ипотека, инвестиции в квартиру

Вложение денег в жилье может стать доходным делом

Как правильно вложить деньги в недвижимость: ипотека, инвестиции в квартиру: вложение накопленных средств в недвижимость всегда считалось выгодным и перспективным делом. Рост цен на жилье постоянно растет и накопить полную сумму многие люди просто не успевают. Конечно, существует и ряд всевозможных рисков и недостатков. Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК INSIGMA, рассказала, как правильно вложить деньги в недвижимость:

В качестве наиболее безопасной инвестиционной стратегии рекомендуется треть собственного капитала переводить в недвижимость. В сегменте высокобюджетного жилья стоит разделять два инвестирования: краткосрочное с горизонтом до 3-5-ти лет и долгосрочное с горизонтом свыше 5-7-ти лет. Данные временные рамки связаны со сроками реализации проектов, которые зависят от их масштабности и уникальности предложения.

Тем, кто хочет максимально быстро получить свою доходность, стоит сосредоточить внимание на проектах, находящихся на начальной стадии реализации. Разница со стоимостью квадратного метра на момент ввода объекта в эксплуатацию может доходить в сегменте высокой стоимости до 12-15%, в единичных случаях более 20%.

Выбирая объект, стоит принимать во внимание несколько факторов, которые окажут влияние на прогнозируемый спрос. Первый – местоположение. Районов, отвечающих запросам обеспеченных покупателей, не много. В распределении общего объема предложения рынка лидируют Хамовники – цифра приближается к 40%. Наиболее же востребованными будут уникальные локационно предложения с конкурентными характеристиками, в том числе отделкой высокого класса, например, в районе Арбата, Тверской, Замоскворечья, Патриарших или Остоженки.

Второй фактор, который учитывают при инвестиционной покупке – время реализации объекта. Камерные проекты клубного формата быстрее вводятся в эксплуатацию. Например, реализация известного проекта квартальной застройки в популярной локации идет уже более семи лет. В клубном доме «Советник», на Большой Дмитровке, представляющий собой особняк начала ХХ века после реновации на 27 квартир за год с момента старта продаж было продано 24 лота. При таких быстрых темпах реализации объекта, конечно же, и скорость возраста инвестиций будет высока. быстрым. Есть пара собственников, которые уже успешно продали свои квартиры в этом доме. На быстрое вымывание наиболее качественных предложений в значительной степени влияли в этом году изменившиеся сроки вывода объектов. Из заявленных адресов лишь в половине открыты продажи. Впрочем, 2017 обещает быть более конкурентным, ожидается значительное увеличение объема предложения за счет вывода порядка 20 новых объектов.

Ликвидность объекта может быть обеспечена его концептуальной составляющей: участие в реализации архитекторов и дизайнеров, зарекомендовавших себя в сегменте мирового люкса. Дополнительную привлекательность дает «реноме» самого дома. Сегодня историческая недвижимость становится все более эксклюзивной и более популярной, в том числе у иностранных инвесторов. Для европейского покупателя подобный формат понятен и высоко цениться среди собственников премиальной недвижимости.

Инвестиционный потенциал некоторых объектов настолько велик, что они могут оказаться в топе самых дорогих квартир даже спустя несколько лет после сдачи дома. Так, введенный в эксплуатацию ГК INSIGMA в 2005 году дом «Дворянское гнездо», в Большом Левшинском переулке, в ноябре 2016 вошел в PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index), рейтинг десяти самых дорогих домов, который ежеквартально рассчитывает компания Savills.

Если вы выбираете сегодня в качестве инвестиционного актива объект дорогой недвижимости, то в этом случае для вас значительно снижаются риски, связанные с колебаниями курса. Резкое падение стоимости рубля в конце 2014 года повлияло не только на стратегии покупателей, чьи бюджеты соответствовало до этого лишь классу бизнес, но и на ценовую политику девелоперов. На конец 2016 года более 80% предложения высокобюджетного сегмента первичного рынка номинируется в рублевом эквиваленте стоимости.

Порог входа для инвесторов на рынке высокобюджетного жилья начинается в среднем от 50 млн рублей. Практически в каждом проекте квартирография предполагает квартиры с одной спальней демократичного метража до 100 кв. м. Наиболее популярные сегодня у покупателей площади порядка 150 кв. м. Если же посмотреть в перспективе на предлагаемый объем, то в квартирографии мы увидим возможный дефицит предложения площадью 200-250 кв.м.

В премиальный сегмент инвестор можно войти с гораздо более скромным бюджетом. Так, стоимость предложения в наиболее быстро реализуемом объекте Пресненского района, RedSide, начинается от 15 493 800 за квартиру площадью 45,26 кв. м. Все больше клиентов рассматривают в этом ценовом сегменте в качестве финансовой стратегии ипотечное кредитование. В 2016 году более 20% покупателей квартир в этом жилом квартале воспользовались ипотечными программами.

Как правильно вложить деньги в недвижимость: ипотека, инвестиции в квартиру: Большинство застройщиков, реализующих объекты в верхних ценовых сегментах, предлагают в качестве финансовых инструментов покупки ипотеку и лизинг, в том числе по программе с господдержкой. Однако доля сделок с участием ипотеки в сегментах бизнес и комфорт несравнимо выше, порядка 80%. Выбирая в качестве объекта инвестирования недвижимость с бюджетом покупки до 15 млн. рублей стоит помнить о том, что данный сегмент более чувствителен к волатильности валютных рынков. Любая дестабилизация экономической ситуации либо изменение ипотечных ставок приводят к быстрому падению спроса. Оценивая привлекательность объекта стоит учитывать перспективы развития жилой застройки и градостроительные планы развития территорий: открытие новых транспортно-пересадочных узлов, планы по озеленению, обеспеченность инфраструктурными объектами. Доверять ипотеке стоит при стабильном доходе и перспективе досрочного погашения кредита, но более важен вопрос доверия к застройщику и надежности его стратегии ведения бизнеса.